هل تعثرت إتمام صفقة عقاركم في أبوظبي؟ إليكم الخطوات الواجب اتخاذها من قبل المشترين والبائعين، وسُبل حماية الدفعة المقدمة
لقد وجدت العقار المناسب.
واتفقت على السعر.
وربما بدأت بالفعل بتخيل أثاثك في غرفة المعيشة.
ثم وفجأة ومن دون مقدمات، تنهار الصفقة وتتلاشى.
إذا كان هذا قد حدث معك للتو، فخذ نفساً عميقاً.
إن هذا الأمر أكثر شيوعاً مما يعترف به الناس، ونادراً ما يكون حاسماً ونهاية المطاف كما يبدو في تلك اللحظة.
لقد جلسنا في شركة “المنازل المستدامة العقارية” قبالة الكثير من المشتريين والبائعين على طاولة واحدة، وبصراحة، تنهار الصفقة لأسباب متعدّدة ومختلفة.
أحياناً تكون المشكلة من البنك.
وأحياناً بسبب التردد والتوتر.
وفي بعض الأحيان يحصل أحد الأطراف على عرض أفضل في اللحظة الأخيرة.
إليك ما يحدث عادةً وما يمكنك فعله حقاً تجاه ذلك.
لماذا تنهار الصفقات في المقام الأول؟
تأتي تقييمات البنوك بسعر أقل من السعر المتفق عليه، وفجأة لا يستطيع المشتري الحصول على مبلغ القرض الذي يحتاجه.
أو قد لا يتم الموافقة على التمويل العقاري من الأساس.
وهذا هو السبب الأول والأكثر شيوعاً على الأرجح.
بعد ذلك، يعود السبب إلى مزيج من العوامل الأخرى.
فقد يتلقى البائع عرضاً بأعلى من السعر المتفق عليه بينما لا تزال المعاملات الورقية قيد الإجراء.
أو قد يتراجع المشتري عن رأيه ويفكر مجدداً.
أو قد يستغرق إصدار شهادة عدم مانع (NOC) أو سند الملكية وقتاً أطول من المتوقع.
أو قد يتم تفويت موعد نهائي محدد في العقد ببساطة بسبب انشغالات الحياة.
لا يعني أي من هذا وجود خطأ فيك أو في حسن تقديرك للأمور.
فالصفقات العقارية تتضمن العديد من التفاصيل المتحركة، ويمكن لأي منها أن يتغير أو يتأثر.
إذا كنت أنت المشتري
- أول شيء عليك فعله هو العودة إلى مذكرة التفاهم (MoU) وقراءتها بتمعن.
اقرأها بتركيز وليس مجرد قراءة سريعة.
يجب أن توضح المذكرة بدقة ما يحدث لعربونك المالي إذا انهارت الصفقة، وهذا الأمر ذو أهمية كبيرة.
- في أبوظبي، يدفع المشتري عادة عربوناً بنسبة 10% عند توقيع مذكرة التفاهم.
إذا كنت أنت الطرف الذي انسحب دون سبب قانوني وجيه، فعادةً ما تفقد هذا العربون.
أما إذا كان البائع هو من تراجع عن الصفقة، فقد يتوجب عليه أن يرد لك ضعف مبلغ العربون بدلاً من ذلك.
لذا وقبل أن تتخذ خطوتك التالية، احرص على معرفة موقفك التعاقدي بدقة.
- اتصل بوسطيك العقاري قبل أن تفعل أي شيء آخر.
يمكن للوسيط الجيد والمحترف التحدث مع الطرف الآخر وتسوية الأمور بشكل أسرع مما تتوقع، خاصة إذا كانت هناك فرصة لإنقاذ الصفقة.
- وإذا كانت المشكلة متعلقة بالتمويل، فلا تفترض أن الأمر قد انتهى.
تحدث مع بنك آخر، أو استعن بمستشار تمويل عقاري.
ففي بعض الأحيان لا تكون الإجابة الأولى بالرفض هي الخيار الوحيد.
- وإذا كانت هناك أموال حقيقية معروضة للخطر أو كان نص العقد غير واضح، فإن الأمر يستحق تخصيص عشرين دقيقة مع محامٍ متخصص في العقارات.
فمن الأفضل أن تعرف حقوقك بدلاً من التخمين بشأنها.
إذا كنت أنت البائع
- النصيحة ذاتها ولكن للطرف الآخر من الطاولة: تحقق من مذكرة التفاهم (MoU).
ستخبرك المذكرة ما إذا كان يحق لك الاحتفاظ بالعربون وتحت أي شروط.
- إذا أبدى أي شخص اهتماماً بعقارك قبل هذا المشتري، فهذا هو الوقت المناسب لإعادة الاتصال به.
فالأشخاص الذين كانوا على وشك شراء العقار في المرة الأولى غالباً ما يظلون مهتمين به.
- لا تدع إعلان العقار يبدو قديماً وغير متجدد.
إن السوق العقاري في أبوظبي يتحرك بسرعة، والعقار الذي يظل تحت بند “قيد العرض” لأسابيع قد يفقد زخمه بمجرد إعادة طرحه في السوق.
اطلب من وسيطك العقاري تحديث الصور أو وصف الإعلان إذا مضى عليه بعض الوقت.
- واعرف موقفك القانوني بشأن التعويض.
إذا انسحب المشتري دون سبب وجيه، فقد تتمكن من الاحتفاظ بالعربون.
أما إذا كنت أنت من ألغى الصفقة، فقد تكون مديناً له ببعض التعويضات.
في كلتا الحالتين، من الأفضل أن تكون على دراية تامة بدلاً من التخمين.
طرق لتجنب حدوث ذلك مجدداً
- احصل على موافقة مسبقة للتمويل العقاري قبل أن تبدأ في معاينة العقارات بشكل جدي.
فهذا يوفر على الجميع الكثير من العناء لاحقاً، ويجعل البائعين يأخذون عرضك بجدية أكبر أيضاً.
- اقرأ مذكرة التفاهم (MoU) بتمعن قبل التوقيع عليها، واسأل عن أي نقطة غير واضحة.
قد يبدو هذا الأمر بديهياً، لكن عدداً مفاجئاً من النزاعات يعود إلى عدم قراءة الشروط الدقيقة والتفاصيل الصغيرة.
- لا تستعجل الجدول الزمني لمجرد إتمام الصفقة بشكل أسرع.
فالصفقات المستعجلة غالباً ما تكون هي الصفقات التي تنهار.
- حافظ على التواصل المستمر.
كان من الممكن إنقاذ الكثير من الصفقات المنهارة بمكالمة هاتفية واحدة صريحة بين المشتري والبائع والوسيط قبل أسبوع من انهيارها.
- واعمل مع شخص يمتلك خبرة سابقة في هذا المجال.
فالوسيط الخبير يستطيع اكتشاف علامات التحذير قبل أن تتحول إلى مشكلة كبيرة.
الخلاصة
قد يبدو انهيار الصفقة العقارية بمثابة انتكاسة، لكنه نادراً ما يكون أمراً دائم النهاية.
معظم المشتريين والبائعين الذين عملنا معهم ينتهي بهم المطاف بإتمام صفقة على عقار آخر بعد فترة وجيزة، وأحياناً على عقار أفضل من ذلك الذي خسروه.
إذا كنت تمر بهذه التجربة حالياً، فإن فريقنا في شركة “المنازل المستدامة العقارية” يسعده مناقشة الأمر معك—دون أي ضغوط، مجرد حوار صريح ومباشر حول خياراتك المتاحة.
تواصل معنا في أي وقت تكون فيه مستعداً